Laub, Moos und Samen sammeln sich jedes Jahr in der Dachrinne. Irgendwann läuft das Regenwasser über, statt abzufließen – und spätestens dann stellt sich die Frage: Wer hätte die Rinne eigentlich reinigen müssen? Der Eigentümer, der Vermieter oder der Mieter? Und wer trägt am Ende die Kosten?
Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen Überblick über die typische Verteilung der Pflichten. Er ersetzt keine Prüfung Ihres konkreten Mietvertrags oder Ihrer Gemeinschaftsordnung.
Kurz beantwortet: Wer ist zuständig?
- Eigentümer: In der Regel verantwortlich dafür, dass Dachrinnen und Fallrohre funktionieren und vom Gebäude keine Gefahr ausgeht.
- Vermieter: Muss die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Die Kosten regelmäßiger Reinigungen kann er unter Umständen als Betriebskosten umlegen – aber nur, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist.
- Mieter: Muss in der Regel nicht selbst reinigen, sofern der Mietvertrag nichts anderes vorsieht. Schäden und Verstopfungen sollte er aber unverzüglich melden.
- Wohnungseigentümergemeinschaft: Bei Eigentumswohnungen gelten Besonderheiten – dazu mehr in einem eigenen Beitrag.
Welche Pflichten hat der Eigentümer?
Erhaltung des Gebäudes
Die Dachentwässerung ist Teil des Gebäudes. Wer ein Haus besitzt, sorgt dafür, dass Regenwasser kontrolliert abgeleitet wird. Verstopfte Rinnen und Fallrohre können zu Feuchtigkeit an Fassade, Traufe und Mauerwerk führen, im Winter zu Eisbildung und im schlimmsten Fall dazu, dass sich Rinnenteile unter der Last lösen. Eine regelmäßige Reinigung gehört deshalb zur normalen Pflege einer Immobilie.
Verkehrssicherungspflicht
Nach verbreiteter Auffassung trifft jeden, der eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, eine Verkehrssicherungspflicht. Sie wird aus der allgemeinen Haftungsnorm des § 823 BGB abgeleitet. Für Gebäude gibt es zusätzlich eine spezielle Regel: Nach § 836 Abs. 1 BGB haftet der Besitzer eines Grundstücks, wenn sich Teile des Gebäudes ablösen und dadurch Menschen verletzt oder Sachen beschädigt werden – sofern dies auf fehlerhafte Errichtung oder mangelhafte Unterhaltung zurückgeht. Die Ersatzpflicht entfällt, wenn der Besitzer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat.
Für die Praxis heißt das: Wer seine Dachentwässerung regelmäßig kontrollieren und reinigen lässt und dies belegen kann, ist deutlich besser aufgestellt als jemand, der die Rinne jahrelang sich selbst überlässt.
Was muss der Vermieter tun?
Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter die Mietsache „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“. Dazu gehört auch eine funktionierende Dachentwässerung. Läuft durch eine verstopfte Rinne Wasser ins Mauerwerk oder in die Wohnung, ist das in der Regel ein Mangel, um dessen Beseitigung sich der Vermieter kümmern muss.
Die Pflicht zur Organisation bleibt also beim Vermieter. Eine andere Frage ist, wer die Kosten für die regelmäßige Reinigung am Ende trägt.
Darf der Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen?
Grundsätzlich können Vermieter und Mieter nach § 556 Abs. 1 BGB vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Welche Kosten das sein können, listet § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf. Die Dachrinnenreinigung wird dort nicht ausdrücklich genannt.
Die Einordnung durch den Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 7. April 2004 (Az. VIII ZR 167/03) entschieden: Kosten einer regelmäßig wiederkehrenden Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten umlagefähig sein – heute geregelt in § 2 Nr. 17 BetrKV. Eine einmalige Reinigung aus besonderem Anlass, etwa um eine Verstopfung zu beseitigen, zählt dagegen zur Instandhaltung.
Welche Voraussetzungen gelten?
- Regelmäßigkeit: Die Reinigung muss laufend in üblichen Abständen anfallen, etwa weil Bäume in der Nähe stehen und die Rinne sonst immer wieder verstopft.
- Vereinbarung im Mietvertrag: Sonstige Betriebskosten müssen im Mietvertrag konkret bezeichnet sein. Ein pauschaler Verweis auf „sonstige Betriebskosten“ genügt nach verbreiteter Auffassung nicht; empfohlen wird, die „Kosten der Dachrinnenreinigung“ ausdrücklich zu nennen.
- Keine Reparatur: Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten.
Was ist in der Regel nicht umlagefähig?
Eine einmalige Reinigung aus konkretem Anlass – zum Beispiel, weil eine Rinne bereits verstopft ist und Wasser überläuft – wird überwiegend als Instandhaltung angesehen und kann dann nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden. Das Gleiche gilt für Reparaturen an Rinnen, Fallrohren oder Halterungen.
Was müssen Mieter tun?
Mieter müssen die Dachrinne in der Regel nicht selbst reinigen. Bei Mehrfamilienhäusern ist das ohnehin kaum denkbar. Bei vermieteten Einfamilienhäusern finden sich in Mietverträgen manchmal Regelungen zu Pflegearbeiten; ob eine solche Klausel die Rinnenreinigung wirksam auf den Mieter überträgt, hängt vom Einzelfall ab und sollte im Zweifel geprüft werden.
Eine Pflicht haben Mieter aber in jedem Fall: Nach § 536c Abs. 1 BGB müssen sie einen Mangel, der sich während der Mietzeit zeigt, dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Wer bemerkt, dass Wasser über die Rinne schwappt, ein Fallrohr undicht ist oder eine Rinne durchhängt, sollte das also melden. Unterlässt der Mieter die Anzeige, kann er nach § 536c Abs. 2 BGB für den daraus entstehenden Schaden haften.
Wer haftet, wenn durch eine verstopfte Rinne ein Schaden entsteht?
Pauschal lässt sich das nicht beantworten. Es kommt unter anderem darauf an, wer die Pflicht zur Kontrolle hatte, ob die Verstopfung erkennbar war und ob der Schaden auf mangelhafte Unterhaltung zurückgeht. Mögliche Folgen reichen von Feuchteschäden am eigenen Gebäude über Wasserschäden beim Nachbarn bis zu herabfallenden Rinnenteilen.
Unabhängig von der Rechtslage gilt: Eine regelmäßige, dokumentierte Reinigung ist die einfachste Möglichkeit, solche Streitfragen gar nicht erst entstehen zu lassen. Prüfen Sie außerdem, welche Pflichten Ihre Gebäudeversicherung im Hinblick auf die Instandhaltung vorsieht.
Besonderheit Eigentumswohnung
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Dachrinne in der Regel Gemeinschaftseigentum. Über die Reinigung entscheidet dann nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft bzw. der Verwalter. Wie das abläuft, wie die Kosten verteilt werden und was in den Wirtschaftsplan gehört, erklären wir im Beitrag Dachrinnenreinigung für WEG und Hausverwaltungen.
Praxistipps für Eigentümer und Vermieter
- Planen Sie feste Reinigungstermine, bei Baumbestand in der Nähe zum Beispiel im Frühjahr und nach dem Laubfall im Herbst.
- Lassen Sie sich jede Reinigung mit Datum und Fotos dokumentieren. Das hilft bei der Betriebskostenabrechnung und im Streitfall.
- Prüfen Sie Ihre Mietverträge: Ist die Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten ausdrücklich genannt?
- Trennen Sie auf Rechnungen und in der Abrechnung klar zwischen regelmäßiger Reinigung und Reparaturen.
Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Die Darstellung gibt die Rechtslage vereinfacht wieder; maßgeblich sind Ihr Mietvertrag bzw. Ihre Gemeinschaftsordnung und die Umstände des Einzelfalls. Bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder Ihren Mieter- bzw. Eigentümerverband.
Regelmäßige Reinigung mit Fotodokumentation
RinnenSauger reinigt Dachrinnen im Absaugverfahren vom Boden aus – bis 12 m Höhe, ohne Leiter, Gerüst oder Hubsteiger; Fallrohre werden geprüft und bei Bedarf gespült. Eine Vorher-/Nachher-Fotodokumentation ist im Festpreis enthalten. Mehr zum Ablauf finden Sie bei unseren Leistungen der Dachrinnenreinigung ohne Leiter. Berechnen Sie Ihren Festpreis online und fragen Sie Ihren Wunschtermin an.